Por: Júlia Guedes Piccoli – Advogada Cível
O momento da aquisição de um imóvel costuma ser cuidadosamente planejado, especialmente quando representa a realização do sonho da casa própria. No entanto, esse processo geralmente vem acompanhado de diversos processos burocráticos, dentre eles, o cálculo e quitação do ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Esse tributo é de competência municipal que, em regra, deve ser pago pelo comprador no momento da aquisição do imóvel.
A base de cálculo do referido tributo, ou seja, o valor que o município utiliza como referência para calcular quanto você vai pagar, varia em cada cidade, mas, não raras vezes, é definida por um valor estipulado pelo município com base em critérios próprios, muitas vezes diferentes do preço real pago na transação.
Tal questão foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) que, em 2022, decidiu que se presume válido para o cálculo do imposto o valor da transação declarado pelo contribuinte no negócio jurídico (contrato de compra e venda, por exemplo), sendo permitido ao fisco municipal, contudo, apurar o valor real de mercado por meio de procedimento administrativo. Dessa forma, a alíquota, que é o percentual definido por cada município, deve incidir sobre o preço efetivamente pago pelo imóvel.
Esse entendimento foi reforçado com a recente Lei Complementar nº 227 de 2026, que definiu a base para o cálculo do imposto como sendo o valor efetivamente negociado.
Sendo assim, quem adquiriu um imóvel a partir de janeiro de 2021 pode ter direito à restituição de valores de ITBI pagos a mais, caso o imposto tenha sido calculado com base em um valor definido pela prefeitura, superior ao preço efetivamente pago pelo imóvel.
Nesses casos, é importante reunir os documentos da compra, como o contrato e os comprovantes e guias de pagamento do imposto, para avaliar juntamente a um advogado de sua confiança a viabilidade de cobrança judicial do valor pago a maior.